Кредит под залог недвижимости: риски и подводные камни

Кредит под залог недвижимости дает доступ к большим суммам на более мягких условиях, чем обычный потребкредит. Но платой за это служит риск потерять квартиру или дом. Разберем, как устроен такой кредит, чем он отличается от ипотеки, какие подводные камни встречаются чаще всего и как снизить риски.

Что такое кредит под залог недвижимости

Это кредит, по которому вы передаете банку в залог свою недвижимость — квартиру, дом, комнату, коммерческое помещение. Деньги можно потратить на любые цели: ремонт, лечение, бизнес, погашение других долгов. Право собственности остается у вас, но в Росреестре регистрируется обременение — залог (ипотека в силу договора). Без согласия банка продать, подарить или повторно заложить объект нельзя.

Для банка залог снижает риск, поэтому по таким кредитам, как правило:

• суммы выше, чем по кредиту без залога;
• срок длиннее — платеж получается ниже;
• требования к кредитной истории и нагрузке могут быть мягче.

Отличие от ипотеки

Юридически оба продукта — ипотека, то есть залог недвижимости. Разница в цели и в том, какой объект закладывается.

	Ипотечный кредит	Кредит под залог недвижимости
Цель	Покупка или строительство жилья	Любая (нецелевой) или рефинансирование
Что в залоге	Обычно покупаемый объект	Недвижимость, которая у вас уже есть
Господдержка	Возможны льготные программы	Не предусмотрена
Налоговый вычет по процентам	Можно получить	Как правило, нет
Типичная ставка	Ниже	Выше, чем по ипотеке, но ниже, чем по потребкредиту без залога

Сравнивайте не ставки из рекламы, а полную стоимость кредита (ПСК) в договоре с учетом страховки. Предварительно оценить платеж и переплату поможет калькулятор кредита под залог недвижимости.

Какую недвижимость принимают в залог

Требования у банков разные, но общие принципы похожи.

Чаще всего принимают:

• квартиры в многоквартирных домах;
• жилые дома с земельным участком;
• коммерческую недвижимость — для бизнес-кредитов и в отдельных программах.

Сложные или неприемлемые объекты:

• аварийное жилье, дома под снос;
• квартиры с незарегистрированной перепланировкой;
• доли в квартире (принимают немногие банки);
• объекты, где собственники — несовершеннолетние, или с выделенными долями детей;
• недвижимость с действующими обременениями, арестами;
• объекты в отдаленных районах, которые трудно продать.

Если собственников несколько, согласие на залог дают все. Если объект куплен в браке — понадобится нотариальное согласие супруга.

Какие документы обычно запрашивают

Список у каждого банка свой, но основа похожа:

• паспорт заемщика и документы о доходе;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие других обременений;
• документ-основание: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. п.;
• сведения о зарегистрированных в объекте лицах;
• отчет независимого оценщика;
• согласие супруга или других собственников, если требуется.

Банк самостоятельно проверяет историю перехода прав. Если квартира несколько раз быстро перепродавалась или получена по наследству недавно, проверка может затянуться, а некоторые банки откажут из-за риска оспаривания сделок.

Риски: потеря жилья, оценка, страхование

Потеря жилья

Главный риск. При серьезной просрочке банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Защита единственного жилья от взыскания, предусмотренная Гражданским процессуальным кодексом, не действует, если жилье заложено по договору ипотеки. Объект продают на торгах, и если вырученной суммы не хватит на погашение долга, вопрос оставшейся задолженности будет решаться отдельно.

Если залог — единственное жилье, а вы попали в трудную жизненную ситуацию (потеря работы, болезнь, резкое падение дохода), закон о потребительском кредите позволяет запросить льготный период — «ипотечные каникулы». Условия и ограничения по сумме кредита установлены законом, проверяйте их на момент обращения.

Оценка

Банк выдает только часть рыночной стоимости объекта — конкретную долю определяет кредитор. Оценку проводит независимый оценщик, и оплачивает ее обычно заемщик. Если оценка окажется ниже ваших ожиданий, сумма кредита уменьшится.

Страхование

• Страхование самого объекта залога от гибели и повреждения, как правило, обязательно.
• Страхование жизни и здоровья — добровольное, но без него банк может повысить ставку.
• Страховку нужно продлевать каждый год весь срок кредита. Просрочка с продлением может стать основанием для повышения ставки — читайте договор.

Долгий срок

Кредит на 10–20 лет — это обязательство, которое переживет смены работы и жизненные обстоятельства. Платеж, комфортный сегодня, может стать тяжелым через несколько лет.

Дополнительные расходы

Оценка, страхование, госпошлина за регистрацию обременения, иногда — нотариальные услуги. Посчитайте их заранее: они влияют на реальную стоимость кредита.

Банк или частный инвестор

Когда банки отказывают, заемщикам предлагают деньги «частные инвесторы». Здесь самые большие риски.

С октября 2019 года потребительские кредиты и займы гражданам под ипотеку вправе выдавать только профессиональные кредиторы, перечисленные в законе о потребительском кредите. Частный инвестор — физическое лицо или обычная компания — профессионально выдавать гражданам потребительские займы под залог жилья не может.

Поэтому «частные» сделки часто оформляют в обход закона:

• заем «на предпринимательские цели» — чтобы не применялись гарантии закона о потребительском кредите;
• договор купли-продажи вместо залога — вы фактически продаете квартиру с обещанием «обратного выкупа», и при малейшей просрочке теряете право собственности;
• завышенные ставки и штрафы, при которых долг быстро становится неподъемным.

Если вам предлагают подписать договор купли-продажи, дарения или доверенность на распоряжение квартирой ради «займа» — не подписывайте. Покажите документы юристу до сделки, а не после.

Работать стоит с банками: их деятельность контролирует Банк России, а договор подчиняется требованиям закона о потребительском кредите.

Как снизить риски

1. Посчитайте нагрузку честно. Платеж не должен съедать большую часть дохода. Оставьте запас на случай снижения доходов.
2. Сравните несколько банков по ПСК, а не по рекламной ставке.
3. Читайте договор целиком: условия повышения ставки, требования к страхованию, штрафы, порядок досрочного погашения.
4. Не берите больше, чем нужно. Чем меньше долг относительно стоимости объекта, тем ниже риск.
5. Не подписывайте документы о передаче права собственности — только договор кредита и договор залога.
6. Создайте финансовую подушку хотя бы на несколько платежей.
7. При трудностях сразу обращайтесь в банк — реструктуризация или каникулы возможны, пока долг не ушел в суд.

Если ситуация сложная — отказы, плохая история, нестандартный объект, — можно обратиться к специалисту, который знает требования банков к залогам. В каталоге есть подборка брокеров по кредитам под залог недвижимости в СПб. Выбирая помощника, проверьте, что он работает с банками, а не сводит клиентов с «частными инвесторами», — чек-лист в статье как выбрать кредитного брокера.

Стоит ли брать такой кредит? Да — если цель важная, платеж комфортен с запасом и вы работаете с банком. Нет — если деньги нужны, чтобы закрыть другие просроченные долги без понятного плана, или если кредит предлагают частные лица на условиях, которых вы до конца не понимаете.